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    1. 这2条买房逻辑是我于楼市10.跑赢别人的秘诀

      房产 (758) 10个.前
      1毓肆10.来楼市实战经验

      这2条买房逻辑是我于楼市10.跑赢别人的秘诀 (/) 房产 第1张

      真实的世界充满了未知的不确定性.

      特别是于楼市这条赛道里.

      本站以前于上学的时候辛辛苦苦的学了很多.来到真实的买房世界里发现游戏规则不太1样我见过很多.入百万的互联网精英或是于金融业做的还不错的人于买房时都纷纷踩坑被割韭菜.

      楼市信息的不对称性和特有的规律往往让很多人陷入误区房子买了卖不掉或是买了就直接跌了白白损失好几10万.

      我也知道很多博士学者讲影响房价的要素有很多我当然知道很多但说实话很多因素其实根本就无关紧要或许从1开始本站就出现了理解偏差.

      那么有没有1些常规的要素可以让本站少犯1些错误抓准买房时间呢我觉得是有的.

      当日就跟大家来聊聊这个话题.

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      首先是有本站要理解1点什么是房价的本质.

      其实房价从本质看就是货币游戏有1个简单的算法房价=房贷总额/譧渴量.

      本站先来看看分子就是房贷总额.

      从今.开始有1种论调很明显就是都于鼓吹说中方的资金量很凶猛市场上的货币要开始多发了M2于猛涨于是得出结论说房价要开始猛涨等等.

      我就是觉得很奇怪货币是超发了但现于其实已经把很多可以流入到地产的口子都堵住了货币超发与房价上涨之间其实并不存于特别明显的关联.

      我觉得不管什么调控政策出台本站都可以视而不见但是唯有1点1定要注意就是房贷利率.

      当房贷利率正式松动时就是房价下跌趋势的终结当房价利率还于高涨时房价的未来就会变得很不乐观.

      为什么说房贷利率这么重要甚至可以成为本站唯1判断的依据.本站来说明下:国家的金融政策往细了说就是首付的比例和房贷利率这个直接关系到杠杆率特别是杠杆率的增速

      很多人可能不是很了解房贷利率怎么会影响居民的杠杆率呢这中间没啥关联啊.

      不好意思两者的关联还蛮大的.比如现于实现的是LPR各大商业银行的房贷利率自己其实是有1定权利的可以于LPR的基础上进行上下竊那么问题来了央行可以决定的其实只是基准利率而商业银行对于LPR到底是加点还是减点其实是有这自己的判断标准的.

      怎么判断呢其实也很简单.

      比如当有很多人来申请房贷而银行贷款额度又不足的时候商业银行则会选择提升利率谁愿意出更高的钱就可以申请到这笔贷款.

      反过来说如果银行货币是比较充裕的但买房的人没有那么多怎么办能怎么办自然就是继续打好房贷利率这张牌下竊看利率从而吸引更多的客户.

      现实情况就是从去.下半.开始推行的LPR利率不断下滑购房成本也因此降低从而刺激着市场的亚博网址力.

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      刚刚的公式我再来划个重点房价=房贷总额/譧渴量刚刚聊完了房贷总额这个分子本站再来聊聊分母就是譧渴量.

      这其实就是区域内房子的供应量1般来说由两个部分组成1个是新增的供应量就是新房另外1个就是存量2手房这个基本都是恒定的.

      影响新增供应量的其实就只有1个指标就是土地出让的规模.

      每次我看到很多地方政府要集中性的于某个地块统1挂5块地或是6块地时我其实内心是非常不安的因为我知道随着大面积供应的到来伴随着的房价的长期横盘.

      因为供给量是突然增多的但区域内的需求量并不会马上就变多供需出现失衡后房价就会滑坡.

      我跟大家说件真实的案例.

      2017..初当时我想买第3套房产看中了地王项目的某周边项目因为出现了明显的"12手倒挂的情况"就是地王的拍地楼面价已经等同于周边项目的现房售价了.

      大家知道很多时候如果周边出现了地王项目往往会引起1轮的舆论的爆炒比如"面粉比面包贵"以此来暗示项目后期可能会出现的涨幅这里有1个很核心的逻辑就是房价是有传导效应的A项目如果和B项目紧紧挨着如果A的房价上涨4敲碆的房价也会被因此带动.

      比如当.的上海金茂府拉爆了整个上海大宁地区地王的溢价效应传导到新房新房接着传导到周边慧芝湖 .宝华现代城房价1.内实现翻倍.

      这是很多4院@锏娜鲜抖圆欢匀衔"地王"的出现会刺激带动周边房价这当然有1定道理但是我想提醒大家的是请大家千万不要忘记另外1个很重要的因素.

      如果于A项目和B项目的周边还同时有C项目 .D项目 .F项目等等~~这些项目可能前期的地价或是房价都不是很贵因此并没有进行房价的强烈传导反而因为这些C项目 .D项目和F项目有着源源不断的超强供应量导致整个区域的房价被不断打压.

      最后的结果就是于2017.我并没有买那套房子而是把目光转向了更稳妥的房源事实证明就是那个项目果然并没有出现比较大的涨幅.

      直到现于每过半.那个区域都有新盘推出来因为政府的限价那些C项目 .D项目都1直维持着前期的价格.

      所以大家买房1定要注意多看看周边的房源的供应情况实际成交价格土拍拍卖情况特别是最近的低价成交的土地.因为政府愿意低价出让土地的代价就是要房企限价来做交换.这点真的真的真的很重要我得强调3遍.

      当然还有可能会出现另1种情况就是这个板块未来的能级真的很高.有地铁有商业有学区土拍价也1块比1块高但是周边的供应量也确实蛮多的遇到这样的情况你可以适时买入但是请注意需要买入的是相对便宜的地块而不是去买高价地.

      但因为供应量比较大所以也别指望短期可.舻粜枰做好长期持有的打算等到后期那些低价房源被消耗的差不多4悴拍苡来真正的红利机会.

      这样的例子就出现于上海的大虹桥地区.现于全国人民都知道大虹桥的规划有多牛逼这不是吹得阿里 .万科 .恒大都已经搬过去了.但是大虹桥的房价1直被不断限价的新房压制着.于今.上海以学区房为主的2手房点状井喷行情大虹桥的2手房似乎分外静寂.

      最近蟠龙天地 .中核锦悦府限价又要开盘了看来大虹桥的房价还要再蓄力1阵.其实1故峭看好现于的机会的对那些正于攒钱并大招的人限价房的对冲给了大虹桥好的的建仓时机.

      刚才讲的是1个区域或是1个板块如果本站把视野放的更大1些其实城市的房价也是1样受到整体供应量的影响.

      比如很多人都于说重庆的房价很低作为1个直辖市大量区域的均价竟然只有1万多而这样的房价其实都是低于很多县级市的你说重庆的房价是不是被严重低估了?

      于是很多人于前几.就买入被严重低估的重庆于是就这样不经意被套牢了不管外部城市房价涨的是多么的疯狂多么的如火如荼而重庆的房价却依然还是那个少.没有1丝丝改变.

      很多人不知道原因认为重庆的房价严重违反了经济和城市化的发展规律其实我就只要说1个数据大家就知道了重庆2020.6.于链家网上的2手房挂牌量是15万套.

      而于今.1.整体的挂牌量还不到14万套短短半.时间整体的2手房源就多了1万套而这还仅仅是链家的数据还有其他很多渠道未被统计进来.

      可能光讲数字很多人每个概念本站来对比看另1个数据.

      整个2019.重庆的常住人口比2018.增加20万人左1痪浠8嫡獬过15万套的2手房再加上每.的新房供应就足够容纳这些新增人口了.

      面对每.如此庞大的供应量你应该理解为什么重庆的房价会长期这么低迷了.

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      本站经常说1句话人生漫漫但真正关键的其实就是那么几步.

      买房其实也是如此引发房价变量的因素自然很多但最核心的变量其实也就那么几个.

      所以不同的城市有着不同的贷款政策也有着不同的供应量本站需要具体来结合自己的政策情况进行具体分析.

      最新的政策迹象就是LPR不断的修正微调下.从大面看房价的下跌已经结束了但是想要于短期内涨多少也是挺难的对于投资.蚍空娴囊彻底抛弃几.翻1番的想法要允许进入缓慢增长期.

      而对于刚需来说可以准备首付买房了房贷利率还会进1步往下调整整体的市场热情也将被再次点燃.

      以上是正文来自大帅.

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